14 Mar Bien en indivision : vendre sans l’accord de tous, c’est possible !

Bien en indivision : vendre sans l’accord de tous, c’est possible !

Une nouvelle procédure permet la vente d’un bien en indivision malgré l’opposition d’une partie des indivisaires. Mieux vaut cependant se mettre d’accord avec eux plutôt que de passer en force.
La vente d’un bien en indivision nécessite normalement l’unanimité des indivisaires, c’est-à-dire de tous ceux qui ont acquis ou reçu des droits de propriété sur ce bien. Par exemple, pour les biens constituant la succession d’un défunt, ses enfants plus éventuellement son conjoint survivant. Ou encore les deux membres d’un couple, à propos des biens qu’ils ont acquis ensemble (couples non mariés, ou mariés sous un régime de séparation de biens), ou, en cas de divorce, des biens qui étaient auparavant communs (couple marié sans contrat ou sous un régime de communauté).

Éviter qu’un indivisaire ne bloque tout

A contrario, un indivisaire peut, à lui seul, empêcher la vente, il suffit qu’il s’abstienne de signer l’acte de vente. « Beaucoup d’indivisions sont ainsi victimes de la négligence ou de la mauvaise volonté d’une des parties », déplore Me François Carré, notaire à Paris. Le nouvel article 815-5-1 du code civil (loi de « simplification et de clarification du droit » du 12 mai 2009) correspond donc à un vrai besoin, puisqu’il permet de vendre un bien malgré l’opposition ou le silence gardé par certains indivisaires. Cependant, cette faculté est strictement encadrée, notamment pour préserver les intérêts des indivisaires qui auraient des raisons sérieuses de s’opposer à cette vente.

Majorité des 2/3

Tout d’abord, les indivisaires « vendeurs » doivent détenir au moins les 2/3 des droits indivis (et non pas représenter les 2/3 des indivisaires, ce qui n’est pas pareil). Cette majorité qualifiée est déjà celle à laquelle, depuis 2007, peuvent être prises par une partie seulement des indivisaires les décisions concernant l’administration courante de biens en indivision (travaux, mise en location… ) Dès lors, impossible de faire jouer l’article 815-5-1 pour un ou des indivisaires s’ils détiennent moins des 2/3 des droits, notamment au sein d’une indivision « conjugale » où chacun détiendrait la moitié des droits. Impossible aussi, c’est la loi, d’utiliser cette procédure s’il y a démembrement de propriété du bien, par exemple lorsque le conjoint survivant a reçu l’usufruit de la succession du défunt, ses enfants détenant alors la nue propriété en indivision. La nouvelle procédure n’est pas non plus possible si l’un des indivisaires est sous tutelle, curatelle ou sauvegarde de justice, ou s’il ne peut être joint ou localisé.

Le partage du prix

Une fois le bien vendu, de gré à gré ou aux enchères, il reste à partager son prix entre les indivisaires, sauf s’il est réemployé, pour régler des dettes ou des charges par exemple. Ce partage peut, à son tour, être l’occasion de litiges sur la part des droits détenue par un indivisaire, notamment lorsqu’un couple qui a acheté en indivision se sépare.
Autre source de discorde, les compensations réclamées par un indivisaire au motif qu’il a assuré seul l’entretien sera, pour le notaire informé du projet de vendre, de réunir toutes les parties, « pro et anti » vente, pour tenter d’arriver à un consensus, en réservant le recours au procès-verbal et au tribunal aux cas d’échec. Toutefois, tempère Me Bern, « il y a souvent des gens têtus qui refusent, par principe, une vente amiable. »

Rechercher un consensus entre indivisaires

L’hypothèse optimale est que les « pro- vente » rallient à leur souhait les autres indivisaires.
La vente pourra alors se faire avec les modalités, les délais et les frais de toute vente ordinaire.
Les indivisaires pourront, par exemple, charger l’un d’eux de réaliser cette vente, avec ou sans le concours d’un agent immobilier, et il suffira ensuite qu’ils signent l’acte de vente devant notaire.

Cession de parts

Faute d’obtenir l’accord de tous sur la vente, les indivisaires vendeurs pourront préférer sortir de l’indivision. Dans cette optique, ils peuvent proposer le rachat de leurs parts d’indivision par ceux qui ne veulent pas vendre… Quitte à consentir un sacrifice sur le prix pour faciliter cette solution simple et rapide. Mais rien légalement, n’oblige les autres indivisaires à accepter. La cession est possible aussi à un tiers extérieur à l’indivision, hypothèse néanmoins improbable sauf cas très particuliers.

Partage amiable

Si un accord ne peut se faire ni sur la vente du bien ni sur une cession de parts, il reste à envisager le partage de l’indivision. Il consiste à répartir les biens qu’elle comporte entre chaque indivisaire proportionnellement à ses droits. Si certains biens ne sont pas, ou pas suffisamment divisibles, tels que maison, appartement, terrain, immeuble de rapport… Il faudra les vendre, et c’est leur prix de vente qui sera partagé. Si tous les indivisaires s’accordent sur le principe du partage, puis sur la composition et la valeur des lots, ainsi que sur la vente de gré à gré de certains biens, l’indivision peut être liquidée à l’amiable et dans des délais acceptables.

Vente ou partage forcé

Si toutes ces voies ont été explorées sans succès, il ne reste que le recours aux tribunaux. Si la procédure de l’article 815-5-1 est possible, elle aboutira à la vente du seul bien concerné, l’indivision subsistant pour les autres biens s’il y en a. Me Carré insiste, à cet égard, sur la rédaction du procès-verbal, qui devra exposer en détail les arguments et propositions des uns et des autres au cours de la phase amiable, ce qui contribuera à éclairer et à accélérer la décision du juge. L’alternative est de provoquer un partage judiciaire de la totalité des biens en indivision, au titre de l’article 815 du code civil, selon lequel nul n’est tenu de rester dans l’indivision. Mais cette procédure a toutes les chances d’être longue et coûteuse et imposera, si des biens doivent être vendus, une vente aux enchères.
Cela étant, explique Me Carré, « pour que l’amiable fonctionne il faut qu’il y ait un aiguillon judiciaire ». Autrement dit, montrer qu’on est prêt à entamer une procédure, en cas de besoin, peut permettre de l’éviter. En sachant qu’une fois cette procédure engagée, les indivisaires peuvent y mettre fin à tout moment s’ils trouvent finalement un terrain d’entente.

Genès Bernard